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李铁:房地产市场出现短暂熊市 未来发展将更好

李铁:房地产市场出现短暂熊市 未来发展将更好

中国城市和小城镇改革发展中心主任 李铁

腾讯房产讯 “连接一切,改变未来”2014腾讯网(第三届)智慧地产高峰论坛12月26日在北京隆重举办,来自房地产行业的数百位精英代表与来自知名O2O领军平台创始人展开一场与众不同的对话,共同激辩互联网思想给中国房地产行业带来的冲击与改变。中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在演讲中表示,当前房地产出现的短暂的熊市,不等于未来房地产没有更好的发展时期,只是面临着结构调整。他还表示,智慧城市建设以新城开发为载体,智慧要素的植入与房地产开发并进。

以下为演讲全文。

李铁:非常感谢腾讯邀请我来参加智慧地产的一个论坛。这和我们最近的工作也结合的非常紧密,10月7号在广州市,我们四家智慧城市联盟在25个部委指导下召开了第一届中国智慧城市创新大会。所以我今天的演讲题目主要是讲城镇化发展大潮下的互联网经济结构重组智慧城市建设

谈到智慧城市建设,离不开房地产问题,特别是在当前房地产可能要出现的熊市,事实上影响未来房地产的发展?简单从城镇化角度谈一下对未来房产的需求可能会产生的一些影响。

中国城镇化发展前景,现在城镇化率是53.7%,从过去10年平均每年城镇化率是平均增长1.3个百分点,每年有2077万人口进入城市。如果按照这种发展趋势,如果宏观经济增长速度从0.8到7个百分点下到6到8个百分点,从两位数到一位数,每年还有1000多万人口进入城市。从现在到2020年还有不到7年的时间,算一下还应该有1亿多人口进入城市。如果再继续推,到2030年还能保持稳定5到6的增长,城镇化人口可能会达到10亿左右。再看总量的变化,现在统计,有2.5亿农民工在城镇打工,但是没有享受城市的公共服务。同时又7900多万的城镇间流动人口。未来16年还可能转移2.1亿到6亿,这6亿人口肯定会发生空间大挪移,要解决城镇户口,城镇间从小城镇到大城市,农村人口进入城市等等,这种空间的挪移一定会产生住分的需求。这个住房需求不仅带来量的变化,而且同时现有的城镇人口也要改善住房面积。我们与发达国家还有一定的差距,这个差距和德国、法国、日本和国际平均水平至少还有几个百分点的差距。

从这些差距上看,从未来空间的变化来看,可能产生的住房的刚性需求,会对未来房地产形式产生什么影响?从这个趋势来看,我们认为当前房地产出现的短暂的熊市,不等于未来房地产没有更好的发展时期,只是面临着结构调整。

第二,谈到房地产,谈到今天的智慧地产,我们不可能离开对互联网的分析。我们知道中国的互联网是仅次于美国在世界上发展最快的。它对我们每一个人的家庭、生活、社会生活都产生了非常显著的影响。这个显著影响体现在哪些方面?简单举个例子,现在互联网用户已经达到6.32亿,城镇人口是4.54亿,城镇人口互联网用户数接近于城镇户籍人口数4.8亿。将来城镇人口会有大幅度的增长,意味着互联网用户会大幅度增长。包括几个方面,一个是手机用户已经不仅仅局限于城镇,而且覆盖城乡。13.4亿人口有12.56亿人口有手机。

另外我们今天在腾讯开会,我们知道微信活跃用户在2014年底一个月就达到4.38亿,也和城镇人口的人数达体相当。那么对城市会产生什么样的影响?再一个,我们对新浪也做过调查,微博 活跃用户一个月是1.67亿。我曾经跟新浪或者腾讯的有关负责人讲过,有这么大的互联网的平台,但是并没有得到非常好的利用。互联网在中国,它在城镇化大潮中可能我们现在更关系到的是衣食住行的衣和食方面,住和行特别是涉及住的方面,互联网跟进的并不是特别快。作为我们来研究未来互联网和城市的结合,我们觉得智慧城市是一个最热门的话题。当然,这个智慧城市首先是由各级地方政府提出来的。

这么大的互联网平台几年之内开了无数的会,讨论互联网对城市产生的影响。我们生活的城市,首先对城市治理产生不可估量的影响。大量政府官员无论是从腾讯还是新浪,在微博上就可以建更多的城市官员的微博用户。我们也可以看到信息反馈能力非常强。在某一地,某一点顺时发生的事情我们随时知道,比如今天上午工体发生了严重的让人事故,我马上就知道。所以所有信息能够迅速了解,同时也提升政府在应急事件处理能力。过去是没有这种能力,过去靠电话、报警系统,现在互联网完全可以解决问题。

还有就是可以完善整个政府信息基础设施的建设水平。过去我们谈到的所谓基础设施建设,只是强调所谓的水、电、气,包括交通设施。现在我们不得不注意到,网络信息的基础设施建设对政府来说至关重要。如果没有一个好的网络平台,所有的信息反馈、应急事件的处理能力就没有办法得到实施。

第三,完善城镇政府科学决策机制。我们知道互联网不仅仅是通过网络影响,还有很多是智慧城市的技术平台,比如GIS地理信息系统等。可是过去城市发展进程中,我们也知道出现了诸多的问题,或者太多的问题。30年的矛盾积累使城市出现了严重的资源浪费,很多共服务问题得到解决。人是受主观决策的影响。这当然是一个时代的产物,我们没有想到中国城镇化发展到今天这么快,没想到城市发展这么大,6个千万以上的城市世界都前所未有。可是我们的决策习惯还是按照自己过去的拍脑袋。可是如果我们通过互联网的影响,包括通过GIS大数据、云平台等技术,提高政府的科学决策能力,很有可能减少拍脑袋决策造成的资源严重的浪费。既有利于政府管理效率的提高,同时也有利于资源配置效率的提高,真正的促进低碳城市建设,互联网和政府在改善政府治理的管理方面会发挥巨大的作用。

第四,促进政府公共服务水平的提高。现在政府和社会联系越来越紧密,社会发生任何风吹草动都可以引起政府的神经紧张。可是政府也更需要把自己的公共服务品台更多的面向社会大众。但是有很多互联网的技术可以简化程序,使社会大众在享受公共服务的系统上更为方便。最近跟我们合作的一些单位,在全国的一些城市,更多的推进的政府公共服务的一卡通,公共交通一卡通、便民一卡通,公园服务管理一卡通等等。这些一卡通使老百姓在享受政府服务上,一个信息卡就可以解决诸多问题。第二可以提升交通拥堵和雾霾、环境治理的能力。

这次APEC会议上大数据发生了作用,根据大数据积累的成果确定某个地区,某种产业的运转会对雾霾产生影响。政府在决策,在环境治理决策上会及时的根据这些科学信息来进行调整。比如说对交通拥堵,现在从出租车的导航体系到未来的北斗,这些互联网和新技术的应用一定会使我们的生活发生变化。

第五,完善社区服务,创建平安、宜居。之所互联网不仅仅从城市政府之间改善城市政府治理和管理方面对我们会发挥作用,同时也会从市场的角度使我们更好的享受这种互联网的变化,提供更简洁的服务。通过市场化手段向家庭提供更便捷、舒适的更智能化的应用,在国际上已经开始逐步实施。可是在中国,我们也有一些地方,在这方面进行尝试。当然仅仅是尝试而已。

第六,各项市场化的收费服务,能不能通过互联网的方式变成一卡或者一个信息源来实现?这就使整个社区怎么样通过智能互联网的方式使服务更加便捷化,这对整个社会影响非常深远。

我们在研究互联网的时候也跟国际比较,智慧城市概念是从国际引进来的。现在我们不能把智慧城市估计的过高,因为全世界,成功的智慧城市也没有几个。但是我们所了解的,比如欧洲、日本、韩国这些国家,所谓成功的智慧城市模型基本是以高智能的高技术和低碳为主要目标的。怎么样节省能源?降低能源消耗?这是整个智能技术和智慧城市非常重要的出发点。

可是在中国,我们认为,我们不能把所谓的智慧城市仅仅放在低碳方面。因为现在的老百姓的消费水平,现在的城市发展可能更多的需要的是方便和低碳相结合。我们怎么样在这种互联网的大潮影响下,无论从政府治理还是社区发展,以及社会服务上,能更多的发挥互联网的作用,使我们更方便、更舒适享受城市生活。所以这方面,中国有中国的色,何况互联网在中国发展速度远高于欧洲和日本一些东亚国家。

连接点在什么地方?就在于跨界组合,形成中国特色的智慧城市、智慧社区、智慧产业园区。

什么叫跨界组合?我们过去已经看到了,已经在一些单元,一些产业上实行了简单的跨界组合。但是在和地产结合基础上,怎么实现跨界组合?我们还没有深度的探索。只是说在某个楼宇实现了智能化的探索,但是和智慧城市、智慧社区、智慧产业园区距离还是比较遥远。吸引国际经验的时候,我们感觉到跨界组合国际上已经有了先进的经验。在日本已经实现了再一个城市以地产商为主题,来连接、金融、保险、电商等实现跨界组合的智慧城市。这种智慧城市对未来房地产和社区发展经营理念会带来一些根本的变化。根据这个,我们在中国也开始进行了尝试,组建了发展联盟。安全市场化方式推进智慧城市发展模式。我们可以综合成诸多方面,比如怎么样促进社区的社交商务平台?怎么样把保险、健康、医疗和远程控制引入家庭?引入社区?怎么样在社区管理上、市场化服务上,甚至公共服务平台上实现云计算、大数据的管理。

怎么样使社区和政府这种公共服务和市场化的服务进行接口对接,实现电子政务,解决中国特色的低碳城市,甚至包括基础设施的全面覆盖。我们已经和一些企业合作,这些企业既有金融系统,又有最新的生态互联网系统。当然了,我们也期望更多的企业加入这个平台,推进中国特色的智慧城市化的建设。

我们的智慧城市到底从大城市入手还是小城市入口还是旧城市入手?中国城市化有大量人口进入,不可能都从旧成进入,新城开发这样一个载体会是一个载体。新城开发为载体,就是一开始建设的时候把所有的医疗、健康等所有的要素植入到新区中,然后成功以后会对老的城区有一个映射的影响。

第二是利益为纽带创新开发模式。我们不太支持太多的城市搞智慧城市建设,原因就是容易做成一种新的形式。有了利益,推动见效非常快。通过合理的利益分配,建立新型合作关系这在日本是有先进的国际经验的。

第三就是盈利模式从单次的销售变成长期的运营服务收益的模式。房地产开发商什么时候能从开发向运营转变?向城市的运营方转变?什么时候从一个短期的打一个枪换一个地方就走的短期建设者,变成长期运营商和服务商?这恐怕需要我们认真的探索。也可以和智慧城市联结在一起。

以市场化为主体的推进互联网和城镇化的结合,这种智慧城市建设,我认为在中国特色城镇化进程中有非常重要的实践意义。

我们已经在全国进行了一些试点,希望按照我们的模式打造中国特色的智慧城市样板。所谓互联网发展有无数可以想象的空间,在跨界融合过程中,还有很多需要进一步深入研发的过程。我们希望更多的互联网企业和房地产商,和各类企业家融合,重新组合。在跨界整合基础上来推动所谓的智慧地产、智慧城市、智慧社区和智慧产业园区的建设。这也是中国21世纪房地产发展,城镇化发展的未来。从过去的房地产从生态模式向未来的智慧模式转变。谢谢大家!

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